Аспекти на задължението за поддръжка и управление на общите части на сградата

Една от основните предпоставки за възникване на задължението за заплащане на сумите, дължими като разноски за управлението и поддържането на общите части в сградата в режим на етажната собственост е качеството на собственик, ползвател или обитател на имот в сградата съгласно чл. 51 ЗУЕС. Ако лицето  е придобило, ползва, владее или обитава имота на някакво правно основание то неминуемо попада в тази категория и ако са налице и всички останали предпоставки, то е налице качеството му на длъжник, ако не е заплатило дължимите към ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ суми за поддържането на имота.

Втората необходима предпоставка е ОС на ЕС да е взело решение, с което да е определило начина на разпределение на разноските и техния размер. Спецификата на тези вноски, е че те са АВАНСОВО ДЪЛЖИМИ. При установяване на тяхната дължимост не е необходимо ЕС да доказва какви разноски са направени за определения период, нито какво е тяхното основание, нито какъв е техният размер и дали действително те са направени. Счита се, че дължимостта им не възниква постфактум и това произтича от тяхната функция. Тези разноски са необходими за покриване на текущите разходи като разноски за електроенергия, В И К, асансьор, вноски към фирма, която предоставя услугата „професионален домоуправител”, дребни текущи ремонти на общите части на сградата и др. С решение на ОС на ЕС може да се вземе решение за събиране на суми, които са необходими за извършване на необходим и неотложен ремонт на сградата, който превъзхожда като приоритет обикновените текущи ремонти.Независимо от това какво е основанието и размера на тези разноски за тяхната дължимост е важно да е налице едно законосъобразно решение на ОС на ЕС. Едно решение на ОС на ЕС е законосъобразно, ако е взето при необходимите предпоставки за свикване и провеждане на събранието, не противоречи на закона и/или е пропусната възможността да бъде поискана отмяна на решението в 30 – дневен срок от неговата разгласа.

Ако в периода, за който се търси задължението, длъжникът е бил собственик на  недвижим и имот в сградата на ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ, той попада в кръга на задължените лица. Без значение е, че в последващ момент е продал имота си на друго лице. Същественото при този тип вземания е, че те не представляват тежест, който която следва имота.Те касаят преди всичко собственика, ползвателя, обитателя именно като задължение срещу ползването на общите части, тяхната амортизация и необходимостта да се поддържат от което зависи и целостта на сградата. Поради тази причина ирелевантно към задължението е дали длъжникът вече е прехвърлил имота към момента на взимане на решението, с което е констатирано задължението му, а по – скоро какъв е бил статута на собствеността му към момента на търсимия период. Спецификата се определя от особеното съчетание на вещен и облигационен момент при възникване на задължението за плащане на дължимите за поддръжка и управление на общите части суми.