Валидно ли е арбитражното споразумение в решение на Общо събрание на Етажната собственост. Предполагам, че тази тема ще предизвика множество спорове и опорни точки ЗА и ПРОТИВ. Поради тази причина не обвързвам никой с така изразеното от мен становище.
Решенията на Етажната собственост се ползват с обвързваща сила спрямо всички собственици като цяло, както присъствали, така и неприсъствали съгласно разпоредбите на ЗУЕС. Чрез вземането на решението се създава обвързваща връзка между Етажната собственост и отделните собственици. По този начин се е формирала общата им воля, а именно направеният избор за подведомствеността на възникналите спорове, особено тези, които касаят задължението за заплащане на разноските за управление и поддръжка на общите части на сградата. Така взетото решение е задължително и обвързва всички собственици, както присъстващи, така и неприсъстващи на ОС на ЕС.
В етажната собственост се формират два типа отношения. На първо място това е самата етажна собственост, която представлява съвкупност от права на отделните собственици върху общите части на сградата, както и от ясно изразената съвместна воля на собствениците. Най – близко като отношение до етажната собственост е многостранния договор. На второ място отношенията между етажната собственост и отделния собственик, за който възниква и задължението да изпълнява решенията на ОС, както и тези за заплащане на дължимите суми. Именно в корелацията на тези два кръга взаимоотношения се формира задължението на отделния етажен собственик към ЕС, както и обвързващата сила на решенията на ОСЕС.
В тази връзка арбитражното споразумение в решение на ОСЕС представлява волята на собствениците да определят подсъдността на споровете, включително тези, които касаят действията по събиране на дълговете на отделния собственик. Именно така изразена, тази воля е обвързваща за всички членове на ЕС.В тази връзка несъстоятелен е всеки довод, че арбитражното споразумение не обвързва собственик, тъй като същото не е сключено лично с него. Не е необходимо арбитражната клауза да бъде сключена с всеки отделен собственик. Решението на ОСЕС изразява общата и обвързваща воля на собствениците, следователно всеки етажен собственик се явява страна по арбитражното споразумение. Този аргумент е изведен и от характера на протоколното решение на ОСЕС като особена многостранна сделка, която обвързва всички собственици на самостоятелни обекти в сградата на етажната собственост.
Освен изложените аргументи всеки един собственик има възможност съгласно чл. 40 ЗУЕС да поиска отмяната на решенията на ОСЕС, с които не е съгласен или счита, че противоречат на нормите на закона и/или нарушават нейните права в качеството му на етажен собственик. Ако същият не се е възползвал и не е инициирал производство по отмяна на решенията на ОСЕС, по този начин те са произвели своите правни последици съгласно чл. 6, ал. 1, т. 8, с което същият ясно е заявил, че се съгласява с избора на ЕС за подведомственост на споровете пред избран арбитражен съд. И никой не може да черпи права на един по – късен етап от своята небрежност заради пропуска да реализира правата си в срока на чл. 40 ЗУЕС. Поради тази причина е налице едно валидно и обвързващо арбитражно споразумение, което ВКС трябва да приеме като такова във всички искове за отмяна на арбитражно решение по смисъла на чл. 47 ЗМТА.