Ако ви шантажират с вече сключени договори за управление преди 2009 г.

Въпрос  :    Как да постъпим, ако в комплекс “затворен тип”, състоящ се от 30 апартамента, нощен бар, спа и др. всички собственост на чужденци, отношенията във връзка с поддръжката и управлението на общите части, както и с управлението, респ. отдаването под наем на недв. имоти са уредени с договори подписани преди влизане в сила на Закона за етажната собственост, сиреч преди май 2009 г. – договорите са сключени с фирма проф. домоуправител, която обаче уж при условията на франчайз е отстъпила комплекса на друга фирма, с която собств. нямат сключени договори, изпратени са им такива, но така и не се е стигнало до подписването им, но въпреки това новата фирма вече 4 години извършва всички действия по управление на общ. части и отд. под наем на имотите, като е уведомила просто собствениците- чужденци за банковата си сметка и че тя поема управлението. Изправени сме пред следния проблем – желание да се отървем от всички тези отношения и да уредим статуквото на етажната собственост съобразно изискванията на Закона за етажната собственост, кмета не е упражнил правомощията си да назначи, респ. определи управител, съсобствениците са чужденци, по голямата част имат воля и желание да сключат договори с нова фирма, но за това трябва първо да се въведат отношенията в синхрон със Закона за етажната собственост?

              Отговор : Съсобствениците трябва   да вземат решение за уведомление до фирмата професионален домоуправител, че прекратяват отношенията си с тях. Естествено  това ще бъде извършено при условията за прекратяване на  договора, уговорени в самия него. Може да сме изправени и пред хипотезата за  договори с максимален срок на действие – 10 години, сключени с първоначалната фирма за  управление. Ако няма обаче конкретна уговорка в договорите  се прилагат правилата на ЗЗД.  Още повече, че не е налице  правно основание на което да бъдат извършвани плащания към новото дружество, пък било то и франчайз, защото липсва  облигационната връзка. Ако новата фирма обаче извършва всички услуги по управлението, а етажните собственици  плащат, в такъв случай следва да се приеме, че те потвърждават  действията по управление на дружеството и се дължи възнаграждение. Затова алгоритъмът  е следния :

1. 1.        Решение с което да бъде  назначен   управителен орган на Етажната собственост;
2. 2.        Решение за сключване на договор с фирма професионален домоуправител по избор на етажната собственост;
3. 3.        Решение за установяване на режим на достъп и управление на прилежащите зони. Казвам прилежащи зони, защото вероятно площите върху които е построен комплекса са с различен статут от сградите. Това обаче не пречи на етажните собственици  да си определят с решение и правилник ред за ползване, достъп на зоните и най – вече на паркоместата.