Нуждата от регулация на отношенията в Етажната собственост и животът в модерните сгради и комплекси е стимулът, който ме кара да развивам и запълвам нуждата от практика и знания в тази област. Започнах през 2011 г. като първите стъпки бяха в сътрудничество с фирма за поддръжка на общите части на сградите, или така известния „професионален домоуправител“. Днес години по – късно имам солидна практика и основа, които съдействат и помагат за намиране на разрешение на постоянно възникващите проблеми в тази среда. Обогатих опита си в сферата на събирането на задължения от некоректни платци – собственици. Прокарах практическата линия за извеждане на собственик от притежаваното от него жилище, заради неудобствата, които създаваха на останалите неговите зловредни действия. Постигнахме пълна регулация на комплекси, които изначално бяха без абсолютна никаква визия за управлението си и стъпка по стъпка постигнахме синхром във взаимодействието между собственици, инвеститор и фирма за поддръжка на етажната собственост. Всички тези успехи имат за цел да създадат един по – добър, по – качествен начин на живот, по – добра среда. Защото домът е нашата крепост!
Здравейте ,попаднах на Вашата страница в търсене на правна помощ относно зачестилите нарушения на ЗУЕС особено в повдигната от Вас тема избор на Фирма за поддръжка ,често бъркано с абсолютно и безконтролно управление от страна на меркантилни управители на някои регистрирани подобни фирми.Скоро през 2016г закупихме малък апартамент в Банско ,като брокера и колегата Ви които ни помогна в придобиването му ни уверяваха ,че това е жилищна сграда според регистрацията в чертите на града и не е нито хотел нито спа център от хотелски тип.Така се оказа в реалност като по голяма част от самостоятелните апартаменти не са продадени и една малка част от общият им брои от обшо 200 ,разположени в две самостятелни сгради бл.1 и бл.2 на ул.Цар Симеон 84 са собственост на британски граждани и руснаци.Една година след влизане в владение се появи фирма претендираща че поддържа комплекса според наименованието им Ваканционен к/с САПФИР и поиска забележете 490 паунда такса поддръжка .При иск от наша страна да покаже догодвор ,както и разходна и приходна документция за сведение полуцихме мълчание.Не е ли това начин за получаване и укриване на доходи като изчислихме близо милион лв.само за бл.1 ! Ако Ви интересува да изпратя на меил пощата Би полученият от тази фирма меил с разяснения защо било необходимо тяхната поддръжка .но не и копие от основателен документ договор,макар и не оснсвателен който би трябвало да бъде деклариран пред нотариуса при подписването му.Поздрави!
Да, изпратете ми документация. Честа практика е фирми, предлагащи тази услуга – поддръжка и управление на комплекси и ЕС да изискват суми за поддръжка от собствениците без същите да се оторизират с решение на ОСЕС или с индивидуални договори за поддръжка. Сумите, които се вземат от собствениците „на ръка“ или на сметка, която не е фирмена са пари, които няма как да бъдат осчетоводени и да има и прозрачност по отношение на приходно – разходната част. Когато такива фирми се легитимират изисквайте подробна документация – решение на ОСЕС за сключване на договор. Съвсем възможно е и инвеститорът да е сключил договор с дружеството за извършване на поддръжката и дори да го вписал по партидата на имота към момента на въвеждане на имота в експлоатация. Проверявайте подробно какви документи, договори и обстоятелства има вписани в партидата на имота към момента на сделката, изисквайте информация от продавача има ли сключени договори за поддръжка и управление.
Здравейте,
имаме създадено сдружение по ЗУЕС, в което обаче не влизат всички собственици. На събрание на сдружението взехме решение за събиране на допълнителни суми, необходими за завършване на сградата – тя е на етап акт 14. Имаме и решение за принудително събиране на сумите, в случай, че не се платят в определения срок. Срокът мина и част от собствениците не са платили.
Въпросите са ми следните:
1. Може ли да се говори за етажна собственост при положение, че сградата е на груб строеж и реално не се ползва.
2. Нужно ли е тези решения да се вземат и от общото събрание на ет.собственост с участието и на нечленовете на сдружението-така ни посъветва адвокат или можем да поискаме изп.листове само на основание протокола от общото събрание на сдружението.
3. Кой следва да поиска тези листове – председателя на сдружението или председателя на етажната собственост, само че нямаме такъв.В общината сме регистрирали само сдружението.
Моля за Вашето мнение, за да продължим събирането на вноските, от които имаме нужда за завършването на сградата.
С уважение
Здравейте,
1. След като сградата е на груб строеж, Вие сте на фаза на завършеност – Акт 14. На тази фаза всеки един от самостоятелните обекти в сградата е годен обект за продажба, от което следва, че може да бъде придобит от собственик, може да има собствен идентификатор, следователно, ex lege са налице предпоставките сградата да бъде в режим на ЕС съгласно ЗУЕС, да бъде сформирано ОС на ЕС, да бъде избран управител и съответно да бъдат взети легитимни решения;
2. Сдружението на собствениците, в хипотеза, че в него не членуват всички членове на ЕС, може да вземе решения само които касаят неговите членове, но не и останалите членове на ЕС. Ако трябва да бъде взето решение, което да обвърже всички членове на ЕС, не само тези, които членуват в сдружението е необходимо да следвате процедурата на чл. 33 ЗУЕС 3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Извън случаите по ал. 2 решенията се приемат с мнозинство повече от 50 на сто от представените идеални части на собствениците в сдружението.
(4) (Изм. – ДВ, бр. 15 от 2010 г., изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Решенията на сдружението се внасят за приемане от общото събрание на собствениците, когато се отнасят до въпроси от правомощията на общото събрание на собствениците и в сдружението не членуват всички собственици на самостоятелни обекти в сградата или входа. Управителният съвет (управителят) на сдружението свиква общо събрание на собствениците по реда на раздел ІІ от тази глава. В този случай членовете на сдружението участват в общото събрание на собствениците или определят представител, който гласува с дял, равен на идеалните части, с които е взето решението в сдружението.
(5) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато сдружението е учредено от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата или входа, общото събрание на сдружението има и правомощията на общото събрание на собствениците.
3. Решението за събиране на сумите, взето само в кръга на сдружението, касае членовете му, но не и останалите собственици. За да имате годно основание чрез което да се снабдите по съдебен ред с изпълнителен титул, следва да минете гореописаната процедура. Представител на ЕС в тези дела ще бъде управителят на ЕС, или лице на което изрично е възложено да извършва това представителство.
Здравейте,
1. След като сградата е на груб строеж, Вие сте на фаза на завършеност – Акт 14. На тази фаза всеки един от самостоятелните обекти в сградата е годен обект за продажба, от което следва, че може да бъде придобит от собственик, може да има собствен идентификатор, следователно, ex lege са налице предпоставките сградата да бъде в режим на ЕС съгласно ЗУЕС, да бъде сформирано ОС на ЕС, да бъде избран управител и съответно да бъдат взети легитимни решения;
2. Сдружението на собствениците, в хипотеза, че в него не членуват всички членове на ЕС, може да вземе решения само които касаят неговите членове, но не и останалите членове на ЕС. Ако трябва да бъде взето решение, което да обвърже всички членове на ЕС, не само тези, които членуват в сдружението е необходимо да следвате процедурата на чл. 33 ЗУЕС 3) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Извън случаите по ал. 2 решенията се приемат с мнозинство повече от 50 на сто от представените идеални части на собствениците в сдружението.
(4) (Изм. – ДВ, бр. 15 от 2010 г., изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Решенията на сдружението се внасят за приемане от общото събрание на собствениците, когато се отнасят до въпроси от правомощията на общото събрание на собствениците и в сдружението не членуват всички собственици на самостоятелни обекти в сградата или входа. Управителният съвет (управителят) на сдружението свиква общо събрание на собствениците по реда на раздел ІІ от тази глава. В този случай членовете на сдружението участват в общото събрание на собствениците или определят представител, който гласува с дял, равен на идеалните части, с които е взето решението в сдружението.
(5) (Нова – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Когато сдружението е учредено от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата или входа, общото събрание на сдружението има и правомощията на общото събрание на собствениците.
3. Решението за събиране на сумите, взето само в кръга на сдружението, касае членовете му, но не и останалите собственици. За да имате годно основание чрез което да се снабдите по съдебен ред с изпълнителен титул, следва да минете гореописаната процедура. Представител на ЕС в тези дела ще бъде управителят на ЕС, или лице на което изрично е възложено да извършва това представителство.
Благодаря Ви за доверието което е взаимно!Точно това се случва днес. Регистриран на този адрес е домоуправител в община Банско за домоуправител британски гражданин без посочени адрес и телефон за връзка с него в общината,както и с останалите съсобственици. Няма и посочен касиер .Посочена е лична сметка на друг британски гражданин в Експресбанк,която обаче не може да издава приходна квитанция за платени годишни такси,нито да има контрол върху тази сметка защото и лична сметка.Лицето собственик на тази сметка не е вписан и като касиер в община Банско.При такава ситуация таксите не могат да бъдат заприходени според ЗУЕС. Това обаче развързва ръцете на едно младо адвокатите от София да се гаври с тези собственици които искат да се спазват законите.Същото лице се сдобива с копие от нотариалните ни актове и с помощта на ЧСИ започва телефонен тормоз да се внесат таксите в посочената сметка и възбужда „дела“за по няколко хиляди лева чрез ЧСИ ,но забележете в София! Скоро имаше подобен инсцениран „процес“с руски съсобственици на а които жилището им е продадено без тяхно знание от ЧСИ но от Благоевград.До колкото съм запознат става и международен скандал за които има и коментари в Медиите.Днес този хлапак отново петни българската ни адвокатура,като продължава по същият начин да действа.Явно чака да бъде възбудена проверка на Върховната Прокуратура, контролните органи етническата адвокатска комисия.За нас не е проблем при наличните нарушения и обстоятелства ,както и доказателства да не се занимаваме с този престъпник,който също се крие ,но е лесен за откриване защото има закупени на този адрес жилища.Остава Вие и адвокатския съвет да застанете на страната на измамените и ощетени собственици! Поздрави! Инж.Богоев /БНТ
Здравейте,
Имаме спор на ЕС относно разпределянето на разходите за поддръжка на градината. В предварително предложението бе предвидено разходите да се разпределят по идеални части. Но постъпи предложение за промяна. При проведеното гласуване, за новото предложение гласуваха съседи с необходимото мнозинство и торади тази причина се прие промяната – разходите за поддръжка на градината да се разпределят по равно между апартаментите, не на база процент на притежаваните общи части. Също така се гласува в правилника за вътрешния ред да бъде отразена тази промяна.
В тази връзка искам да ви попитам дали решението ни е законосъобразно или не?
Не е законосъобразно, разходите за поддръжка и управление на общите части се разпределят по равно между собственици, ползватели и обитатели.
Здравейте!
Бих искалa да попитам за следното: наемаме външен професионален домоуправител. ОС е гласувало пакет услуги, включващ „почистване“на ОЧ. Всички собственици и ползватели плащат една и съща сума. Обаче 1/4 от апартаментите са необитаеми от години и би ли следвало собствениците им да заплaщат услуги, които не ползват?
Благодаря предварително.
Да, трябва да плащат освен ако писмено не са уведомили управителя на ЕС, че апартаментите са необитаеми. Това е изискване на закона и практика.
Благодаря много.
Удоволствието е мое.
Щом решението е взето от общо събрание със законовия процент на гласуване то влиза в сила и задължително за всички виж тълкувателно решение на ВКС от 2013 2017 година. Същото важи и за необитаемите апартаменти. Длъжни са да плащат независимо че са подали писмено уведомление до управителя. Общо събрание може да реши да заплащат 50% от разходите. Докато няма решение на общо събрание плащат си като поп.Oсвобождаване на плащане- такава песен няма. Новоизлюпени богаташи влагат парите си в в десетки апартаменти не им се плаща разходи за тях. Саботират Съдебната система чрез двустранно тълкуване на параграфи и точки. Добре че има Все още съдии мислещи позитивно./ виж двустранното тълкуване на един и същ закон 2013-2017-вкс.
Ако преди да бъде взето решение на ЕС, което е стабилизирано, че ще плащат всички апартаменти независимо дали са обитаеми или не, ТОЗИ, който НЕ ОБИТАВА изпрати писмено уведомление до управителя не следва да плаща полагаемите му се разходи за поддръжка и управление. Още повече, че ако бъде взето такова решение, то подлежи на отмяна заради противоречие с чл. 51 ЗУЕС, в хипотезата в която е поискана отмяна в срок по чл. 40 ЗУЕС. Ако обаче е стабилизирано, то е валидно за всички. Имам достатъчно практика в това отношение и много осъдени души за неплатени вноски, включително и с решения на Арбитражни съдилища.
Здравейте,
имам голям проблем с достъпа до входа си. Живея в кооперация, построена 1999 г., но аз закупих имота си през 2013 г. В двора на кооперацията, точно пред входа двама живущи (майка и син, които са били собственици на парцела, но в последствие са продали, тъй като имам 1/6 от земята към сградата), паркират автомобилите си, така че възпрепятстват достъпа до входа на кооперацията и се позовават на решение на кооператорите, че имат право само те да паркират там. Майка ми е трудно подвижна и се придвижва с помощни средства и е невъзможно да излезе от жилището ни на улицата, тъй като паркиралите автомобили пречат на изхода. Поставена е пейка за живущите, която също е неизползваема, поради малкото място пред входа. Също е трудно да се придвижиш, ако си с багаж, детска количка или дори наднормено тегло. Подадох жалба в кметството, но от предвалителния разговор с деловодителката, която ми прие жалбата се оказа, че най-вероятно това не е в тяхната компетенция, тъй като мястото е дворът на кооперацията, а не улицата. Какъв е редът да обжалвам въпросното решение и към кого да се обърна за помощ, тъй като искам да си ползваме нормално и спокойно жилището.
Заведете иск в съда на основание чл. 109 ЗС с който да поискате от съда тези лица да преустановят всички действия с които Ви пречат да ползвате нормално и необезпокоявано собствеността си. След като имате осъдителен иск от съда след това с органите на реда и съдебен изпълнител може да приведете в действие ограничението спрямо тези лица.
Здравейте, включих се в нова кооперация и ми предстои да мина нотариус , но инвеститора ме изненадва с договор за подръжка, които задължително да подпиша пред нотариуса. Имам предварителен договор с инвеститора и нищо не пише в него за такси и договори. Той е и строител и собственик на няколко апартамента .сградата не се води затворен комплекс . Оказва се,че има собственици които са отказали и не са подписали. Аз съм решила да не подпиша този договор също,защото е в изключително императивен тон ,липсва демокрация на избора и създава впечатление,че аз като собственик нямам глас и права . В същото време съм съгласна да се плаща на фирма ,дори същата сума, но при условия в които съм участвала . Въпросът ми е Възможно ли е в една сграда със 80 апартамента да има едновременно две фирми които да я управляват. И възможно ли е да не ми бъде даден чип за асансьора, защото не съм подписала въпросният договор
Няма пречка да се вземе решение и да се сключи договор между ОСЕС и фирми за поддръжка, пък дори и два договора. На първо място след като не се касае за комплекс от затворен тип управлението е с ОСЕС, а не с договор между инвеститора и Вас. Според мен вие, всички собственици трябва да сформирате управление и да вземете решения, касаещи ЕС, включително и фирми за поддръжка. Не могат да Ви откажат чип за ползване на асансъора, ако не подпишете договор, защото договорите сключени от инвеститора за поддръжка на асансъора и всички други сключени от инвеститора договори не касаят ЕС, не я обвързват и не могат да се противопоставят на решенията на ОСЕС.
Здравейте!
От няколко години имаме професионален домоуправител. От 01.09.2017г асансьорът във входа ни е спрян защото няма монтирано разговорно устройство, прегледът ни беше на 28.08/2017г. Домоуправителят ми обясни че поради отрицателната наличност в касата ремонта на асансьора не може да бъде извършен. Липсата на средства се дължи на задълженията основно на четирима собственици които не са си плащали таксите за текущи ремонти и поддръжка на общите части в продължение на повече от година. Сега домоуправителят ни предлага да си разделим липсващата сума която е необходима за ремонт на асансьора и да я платим отново за да ни пуснат асансьора. Има ли право професионалният домоуправител да ни спре асансьора и да преразпредели парите платени веднъж от нас за поставяне на разговорно устройство за да покрие таксата за почистване на входа, както и неговото собствено възнаграждение? Моля Ви за съвет как да действам от тук нататък.
Здравейте,
Професионалният домоуправител не е управител по смисъла на закона. Той само подпомага дейността на управителя на ЕС и извършва дейности по поддръжка на общите части, освен ако с договор за управление не му е възложено и да управлява ЕС. Решенията, включително всички управленски решения по отношение на общите части се вземат от ОСЕС и само изключително от него. След като имате 4 лица, които не са заплатили сумите за ренонта за асансъора, може да вземете решение да предприемете действия за събиране на сумите по съдебен ред и със съдебен изпълнител, като със същото решение може да дадете срок в който те да заплатят сумите доброволно. Междувременно може да заплатите тези суми, за да пуснете асансъора в експлоатация, като със заплащането на тези суми не отпада отговорността на задължените лица. Това е най – експедитивния начин да оправите нещата.
Здравейте.
Притежавам апартамент в сграда, в която един от другите собственици – дружество-инвеститор притежава обекти, за които е получило категоризация за апартаменти за гости.
За сградата е издадено удостоверение за въвеждане в експлоатация за „Смесена многофункционална сграда с жилища, ателиета, офиси, обществено ползване и подземни гаражи” като продажби на обекти от нея има преди датата на документа.
Съгласно удостоверението освен жилища, ателиета, офиси и паркоместа, има и магазини. Никъде не се споменава за хотел, стаи или апартаменти за гости.
След проведено ОСЕС бяха избрани единствено членовете на УС и КС. Беше прието въпросното дружество да е единият от членовете на УС, а впоследствие е избрано и за председател.
Случайно се разбра, че дружеството е задействало процедурата по категоризацията преди провеждането на общото събрание и уведомяването на Общината по реда на ЗУЕС.
Г-н Атанасов, моля за Вашите отговори по следните ми въпроси:
1. Може ли да се издава удостоверение за категоризация на апартамент, ако обектът е офис или ателие, както е според удостоверението за въвеждане в експлоатация?
2. Може ли да се извършва търговска дейност – отдаване на апартаменти на гости без да се иска разрешение от ЕС, въпреки че такава съществува?
3. Какъв е срокът, в който председателят на ЕС – дружеството, да насрочи общо събрание за приемане на правилника и бюджета на ЕС и какви суми за общите разходи следва да заплаща дружеството като собственик на категоризираните обекти?
Предварително благодаря.
В случай, че собственикът е взел решение да отдаде под наем собствения си апартамент на трети лица и той ще се използва по предназначение (като жилище), няма нужда да получава разрешение от съседите или общото събрание на етажната собственост.
Ако обаче жилището ще се използва за друга дейност от наемателите – офис, ателие и др., е необходимо да се направи промяна на предназначението на жилището за съответните цели и нужди.
По смисъла на закона промяната на предназначение представлява строеж и се нуждае от съответното разрешение, издадено по надлежен ред от главния архитект на общината или района. Това включва изготвянето на инвестиционен проект, съдържащ всички части, според категорията на сградата (архитектура, конструкции, ВиК, ПБЗ и т.н).
За да се случи това, в жилищна сграда в режим на етажна собственост има още няколко изисквания, разкрива експертът. Според конкретната ситуация може да е необходимо нотариално заверено съгласие от всички собственици, непосредствени съседи на обекта или същото, но с решение на цялата етажна собственост.
Това са изискванията според ЗУТ. Промяната на предназначение води със себе си някой „ефекти“ – промяна на данъчната оценка, размера на данъка и други.
Необходимо е съгласие на съседите, ако апартаментът ще се отдава на хотелски начала. Тогава съгласно Закона за етажна собственост е необходимо съгласието на съответния брой съседи или кворум при проведено по регламент събрание на етажната собственост както и подаване на заявление за категоризация като туристически обект и т.н.
Наемодателят не е длъжен да иска съгласието на съседите си, но наемателите са длъжни да спазват Правилника за вътрешния ред в етажната собственост. Затова специалистът съветва в договора за наем да се включи точка с това задължение.
Срокът, в който председателят на ЕС – дружеството, да насрочи общо събрание за приемане на правилника и бюджета на ЕС е едногодишен от момента на въвеждане на сградата в експоатация. А ако някой от собствениците развива търговска дейност може да му бъдат определени такси в размер от 3 до 5 пъти на приетата такса за другите собственици на самостоятелни обекти.
Благодаря
Здравейте, в кой нармативен документ е регламентирано, че :“Необходимо е съгласие на съседите, ако апартаментът ще се отдава на хотелски начала.“
Благоадря.
За да отдадете имота си на хотелски начала е необходима смяна на статута му, защото същият ще е предмет на търговска сделка, а няма да бъде предназначен за жилищни нужди. В този аспект преди категоризацията му съгласно Закона за туризма е необходима промяна на статута, а съгласно чл. 38 ал. 3 ЗУТ „(3) (Доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) В съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако обектите се намират на първия или на полуподземния етаж, преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и въз основа на изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обектите. По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи само въз основа на решение на общото събрание на собствениците на жилища, взето по установения ред, и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта.“, а в чл. 39, ал. 2 ЗУТ „(2) При промяна на предназначението на част или на цяла сграда в жилищни, курортни или вилни зони, когато преустройството е свързано с масов достъп на външни лица и наднормено за зоната шумово и друго замърсяване, освен спазване на изискванията по чл. 38 е необходимо и изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици и носители на ограничени вещни права в съседни поземлени имоти.“ Изрично е упоменато съгласието на собствениците, непосредствени съседи на имота, когато се касае за приземен или първи етаж и решение на ОСЕС, когато се касае за горни етажи.
След промяна на статута следва и категоризацията на имота за отдаване на хотелски начала : в чл. 129а и чл. 130 от Закона за туризма е описана и самата процедура и условието на което отговаря заявлението за категоризация.
Здравейте ,
Живеем в нова кооперация с контролиран достъп до входа с електронни чипове. От скоро Домоуправителя и част от съседите искат изграждане на видео-наблюдение с монтирани камери в общата площадка пред асансьора, като след това записите остават на магнитен носител за неясно време и неясно кой може да ги използва. Част от апартаментите сме за поставяне на подобни камери но за контрол на достъпа до входа като домофона система без запис на магнитни носители и не вътре в самите общи части. Като смятаме това за събиране на лични данни и профилиране на поведение които могат да послужат на злонамерени лица да знаят кой кога обитава личната си собственост. Какви стъпки може да се предприемат за да не бъдем записвани а камерите да служат като средство за разрешаване на достъп до входа.
Благодаря предварително.
http://www.xn--80aadeled0dege4acecif.bg/%D0%B2%D0%B8%D0%B4%D0%B5%D0%BE%D0%BD%D0%B0%D0%B1%D0%BB%D1%8E%D0%B4%D0%B5%D0%BD%D0%B8%D0%B5%D1%82%D0%BE-%D0%B2-%D1%81%D0%B3%D1%80%D0%B0%D0%B4%D0%B0%D1%82%D0%B0-%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D0%BB%D0%B5%D0%B6/
Здравейте!Ние сме къща с двор и сме трима собственици.От есента собственичката на втория етаж чрез букинг отдава жилището си като стаи за гости.Започнаха да идват всякакви непознати хора.Това ни създава големи неудобства,не можем да си оставим децата сами на двора,не можем да си заключим външните врати,вдига се шум а за хигиената и почистването на двора се грижим само другите две семейства.Собственичката на втория етаж живее в чужбина и няма адресна регистрация.Общината ни отказа да ни регистрира по закона за етажната собственост защото сме трима собственици.Не можем дори за ден да си оставим домовете без надзор.Не желаем да живеем в хотел.Как можем да се защитим.Има ли закон за такива като нас.
Уведомете общината за да бъде извършена проверка дали собственичката е извършила всички процедури за предоставяне на имота на хотелски начала – смяна на статута на жилището, за което се изисква Вашето съгласие, дали същото е лицензирано и категоризирано и т.н. Ако няма необходимите категоризации и разрешение за смяна на статута и разрешение за развиване на такава дейност, вземете решение – собствениците на имоти – с което да ограничите достъпа на външни лица до имотите – например чрез контролиран достъп – чипове, за което уведомете съсобственичката си.
Нямам запитване. Просто вчера се запознах със ЗУЕС и ми хрумна една гатанката.
В сграда в режим на Етажна Собственост има 101 етажа, по 3 апартамента на етаж. Всеки апартамент има по един собственик. Всички собственици се събрали и променили правилника на вътрешния ред. Съставили документ по ЗУЕС, който обаче няма законова сила. Какъв документ са съставили?
Здравейте, в нашата кооперация се намира офис на фирма и според чл.51, ал.5 тя трябва да заплаща таксата за поддръжка на общите части в размер 3-5 пъти. Фирмата отказва с мотив, че външни лица не посещават офиса на фирмата, което няма как да бъде доказано, нито обратното. Как да процедираме в такъв случай?
Предварителни благодарности.
Здравейте,
Ако офисът на фирмата се намира на втори и по – горен етаж, ЕС МОЖЕ с решение на Общото събрание да увеличи таксата на този офис от 3 до 5 пъти. Няма значение дали собственикът или наемателят твърдят, че не се посещава от други лица.
Здравейте! Моето запитване е как се тълкува чл.51(5) (Изм. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Собственик, ползвател или обитател, който упражнява професия или извършва дейност в самостоятелен обект на етажната собственост, свързана с достъп на външни лица, заплаща разходите за управление и поддържане на общите части в размер от трикратния до петкратния размер, определен с решение на общото събрание.
Живеем в блок с руски граждани които са закупили по 2–3 апартамента и ги отдават на туристи–Задължително ли е заплащането разходите от тях за управление и поддържане на общите части в размер минимум трикратния размер??? и до петкратния след решение от Общото събрание???
Абсолютно!
Собственичка съм на помещение със самостоятелен вход в осеметажна жилищна сграда узаконено в НАГ със статут „ателие за химическо чистене“. Някои от съседите са против тази дейност. Съществува ли начин да ме принудят да прекратя дейността химическо чистене в помещението при положение, че вредностите /миризма, шум и пр./ са в допустимите норми? Благодаря предварително.
Съседите ме могат да Ви принудят. Първо, за дейността Ви след промяна на статута на помещението и съобразяване с всички изисквания са отговорни административните органи, а не ЕС. Само те могат да Ви забранят извършване на тази дейност. Имате самостоятелен вход, дължите на ЕС разноски само за ремонт на сградата, но не и за поддръжка и управление на общите части. Ако решат да прекратят дейността Ви, това не следва да стане с решение на ОСЕС, а с жалба до съответните адмонистративни органи.
Здравейте,
Имам спор със застрахователя ми, относно размера на обезщетение за настъпила вреда. Поради това, че се касае за ремонт на общи части от входа, в който живея, застрахователната компания ми изплати сума равняваща се на процентното съотношение идеални части, които притежавам от блока, в който се намира моят вход /входовете са общо пет/. При условие, че входът ми е в режим на етажна собственост и настъпилата вреда касае само живущите в него, то аз изявих претенции към застрахователя да ми изплати полагащото ми се според мен в пъти по голямо обезщетение. От своя страна застрахователната компания твърди, че ще изплати единствено процентното съотношение идеални части, които притежавам съгласно документ за собственост.
Въпросът ми е има ли начин, по който да документирам притежаваните от мен идеални части във входа където живея или трябва да реша спора със застрахователя по съдебен ред.
Здравейте,
Дори и да са пет входа, предполагам, че всеки вход е с отделен самостоятелен достъп до него, застрахователите се ръководят от официалната информация за притежаваните от Вас идеални части от общите части на сградата съгласно документа Ви за собственост и таблицата на оценителя за ценообразуването на имотите към момента на въвеждането им в експлоатация. Сградата е едно цяло съгласно проекта на инвеститора Ви и от там идва този елемент на разминаване. Ако входът Ви е отделна ЕС, следва да се отделите административно като такава, да извършите преоценка на идеалните части само за входа ви, да приемете новото разпределение на ОС на ЕС на входа Ви и тогава може да претендирате по – високо обезщетение.
Здравейте! Помолих да ми бъде разтълкуван чл.51 ал.5 за сграда със сезонно ползване
Абсолютно ДА след като развиват търговска дейност в имота си.
Здравейте, притежавам имот, който в нот. акт е записан като ателие. Ателието е на 1ви жилищен етаж на, който имам само един комшия. Сега го обявих по наем и има две прихоложки които искат да го наемат за кабинет, трябва ли в този случай да уведомявам ЕС и комшичта. Възможно ли е ЕС да ми забрави да го дам за кабинет, поради факта, че непознати ще влизат в сградата? Благдаря предварително
Здравейте,
ЕС не може да Ви ограничи да ползвате имота за офис, ако сте спазили указанията на закона – чл. 185 ЗУТ мисля, който е категоричен, че ако е на първи или приземен етаж Ви е необходимо съгласието на непосредствените съседи, а ако е на по – горни етажи – на всички. Следва само да проверите в общината дали не е необходимо промяна на статута – от ателие в офис. ЕС може да се намеси само ако дейността на наемателите нарушава драстично и системно вътрешния ред на ЕС и Правилника.
Здравейте!
Предстои ни да сключим Договор за управление на етажната собственост с юридическо лице.
Въпросът ми е: Не е ли редно такъв договор да се сключи на основание разпоредбите на ЗЗД / Закона за задълженията и договорите/, тъй като той по своята същност представлява договор за извършване на услуга ( подобно на договорите за извършване на счетоводни услуги)
Например: Днес … в ………и …. на основание на чл.280 от ЗЗД и във връзка с чл.19, ал.8 от ЗУЕС се сключи……
Питам, защото срещам в нета едни много дълги и обширни типови договори от професионални домоуправители/ фирми/, които ще са трудно разбираеми от живущите. Има договори, където почти е преписан ЗУЕС.
Още един въпрос- кой подписва такъв договор.
Въпросът ми е породен пак от срещана иформоцаия в нета, че О.С. избира трима представители за подписване. Тези трима души не представляват ли Управителен съвет?
А съм срещала и примерен договор, където от страна на възложителя се подписват поименно всички собственици, обитатели и ползватели.
ВЪЗЛОЖИТЕЛ: ИЗПЪЛНИТЕЛ:
1/……. подпис
2/…… подпис ……………. подпис
Благодаря!
Здравейте, естествено, че договорът по своята същност е договор за възлагане на управление и поддръжка на общите части на сградата, възможно е и само за управление или само за поддръжка. Но ЗУЕС е специален закон спрямо ЗЗД и следва да се прилага при сключване на такъв договор. Когато се вземе решение от ОСЕС за сключване на такъв договор с минимум 67 % представителство на идеалните части от общите части, със същото решение се възлага на лицето което ще сключи договора – може да бъде управител, управителен съвет, председател на управителния съвет, друго лице, например собственик, на който изрично се възлага мандат за сключване на договор. Договорът се сключва от ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ като страна, представлявана от ………, лицето на което е възложен мандат за сключване. Така се и изписва, възложител е ЕС, а лицето, което подписва договора от името и за сметка на ЕС е избраното лице, и то полага подписа си под договора.
Здравейте! Живея в 8 етажен блок с два входа. От 5 месеца в сметките ни за вода ВиК прави разпределение на вода 150-180 кубика всеки месец, без да са ни уведомили за разлика между общия водомер и отчетените индивидуални с повече от 20%. Имаме професионален домоуправител само на единия вход. Възложихме му с протокол от общо събрание да издири координати на собственици на два необитаеми апартамента във входа, но според домоуправителя и общината и полицията отказват съдействие. Има и още един необитаем апартамент, чиято собственичка почина преди 3 години и няма наследници и този апартамент е запечатан от полицията. Искаме ВиК да направят проверка за откриване на проблема с голямото количество изразходвана вода според общия водомер, но ни уведомиха че за целта живущите в блока трябва да осигурят достъп и до водомерите на необитаемите жилища. Полицията, общината и кварталният отказват да присъстват при отваряне на апартаментите и съставяне на протокол с обяснение че това не ги засяга. В задънена улица сме. Към коя институция да се обърнем и как да действаме. Очевидно има теч в някой от необитаемите апартаменти. Моля, отговор пратете на e-mail.
Чл. 194. Закон за устройство на територията (1) Собствениците и обитателите на недвижими имоти са длъжни да осигуряват свободен достъп в тях за извършване на разрешени или предписани проучвателни, проектни, строителни, монтажни, контролни и други работи, във връзка с устройството на територията, въз основа на заповед на кмета на общината, а в определените от закона случаи – със заповед на началника на Дирекцията за национален строителен контрол.
(2) Собствениците на недвижими имоти са длъжни да осигуряват свободен достъп в тях за извършване на дейности и мероприятия при бедствия, аварии и катастрофи и изпълнение на комплексни геозащитни проекти (укрепване на свлачища, защита на речни и морски брегове и други отводнителни и укрепителни работи). Изпълнението на дейностите и проектите се извършва така, че да не засяга обектите на основното застрояване. Достъпът се осигурява със заповед на органите по ал. 1, освен ако в специален закон не е предвидено друго.
(3) При неизпълнение на задълженията по ал. 1 и 2 достъпът до съответните недвижими имоти се осигурява принудително по административен ред, а при необходимост – и със съдействието на полицията.
(4) След завършване на работите по ал. 1 и 2 лицето, на което е осигурен достъп, е длъжно веднага да отстрани всички повреди, причинени на недвижимия имот във връзка с изпълнението на работите. Ако повредите не могат да бъдат отстранени, правоимащият се обезщетява за причинените вреди.
(5) Определянето на размера на обезщетението се извършва по реда на чл. 210 и се изплаща в едномесечен срок от влизането в сила на оценката.
Здравейте,
имам собствен имот- апартамент с прилежащи към него мазе на приземен етаж с прозорец, таван и процент ид. части от земята-двор в жилищна сграда построена 1962 в центъра с 10 ап. В жил.сграда няма регистриран домоуправител в общината и не всички собственици обитават жилищата си. Искам да сменя предназначението на моето мазе в ателие, което граничи с вътрешни коридори -общи части на др.мазета както и с двор към който има отделен вход от общия вход на сградата.За тази цел разбрах , че е нужна декларация за съгласие на 51% от собствениците и по закона за ЗУТ парко място, проекти по всички части, като неискам да правя никакви конструктивни промени освен по ВиК където канализац.щранг минава в моето мазе.
Въпросите ми са:
1.Декларациите за съгласие нужно ли е да са нот.заверени и при положение , че няма законен домоуправител следва ли да са отделни декл.за всеки един съсед.
2.В закона по ЗУТ изискват парко място за веки самост.обект , в който ще следва да се превърне след смяната на предназнач. мазето,мога ли да сключа със себе си договор за наем на парко място въпреки , че не са определени парко места в двора на кооперацията която е постр.1962 и всеки собственик има процент ид.части от двора определени процентно от площта на апартаментите, като моя процент е най-голям.
Благодаря предварително!
Нямам представа от къде черпите тази информация, но чл. 38 от ЗУТ е категоричен, когато се касае за промяна на предназначението на апартамент в ателие, а именно : (3) (Доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г.) В съществуваща жилищна сграда с режим на етажна собственост се допуска преустройство и промяна на предназначението на жилищно помещение или на самостоятелно жилище в кабинет за здравни нужди, за офис или за ателие за индивидуална творческа дейност, свързани с достъп на външни лица в сградата, ако обектите се намират на първия или на полуподземния етаж, преустройството им е съобразено със санитарно-хигиенните, противопожарните и другите технически изисквания и въз основа на изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обектите. По изключение може да се допусне разполагане на посочените обекти и на други надземни етажи само въз основа на решение на общото събрание на собствениците на жилища, взето по установения ред, и с изрично писмено нотариално заверено съгласие на всички собственици на жилища – непосредствени съседи на обекта.
Когато се касае за имот на приземен или първи етаж е необходимо нотариално заверено съгласие на непосредствените Ви съседи и съответно удостоверение от пожарна безопасност, РЗИ и т.н., че имотът Ви отговаря на всички изисквания да бъде преустроен в ателие.
Здравейте,
ше ви бъде много балгодарна ако дадете съвет за следният случай.
Етажната ни собственост се управлява от фирма Образцов Вход. Преди 9 месеца решихме да събираме фонд ремонти. Сега се оказа че имаме спешна нужда от ремонт на пречиствателната станция След като обаче поискахме парите от фонд ремонти да се използват за това, те отказаха да ги дадът с причина че има много длъжници (тези длъжници са към режийната каса и фонд ремонти – те не са плащали нищо дълго време) и заради тях ще задържат тези пари като гаранция докато не бъдат погасени задълженията.
Такова действие ми се струва крайно неправилно. Имат ли изобщо някакво право на такова изнудване?
Благодаря много!
Това е крайно неправилно. Фонд „Ремонт и обновяване“ се създава именно с цел да обезпечи нуждата от извършване на ремонтни дейности и тези суми не служат като гаранция и обезпечаване на дължимостта на суми от длъжници. След като има длъжници към ЕС фирмата да предприеме действия за събиране на тези суми, включително и по съдебен ред. Тези суми не могат и да бъдат задържани от дружеството с цел да обезпечи дължими спрямо него възнаграждения или да прави прихващане за такива суми. Парите във фонд „Ремонт и обновявани“ са целеви и имат строго определена от закона функция, характер и цел.
Здравейте,
Според ЗУЕС чл.23 „В срока на договора избраното физическо или юридическо лице има правата,задълженията и отговорността на управителния съвет(управителя)по този закон.“ и бъде избран с мнозинство повече от 67% и.ч.от обшите части на ЕС(за външно лице)
Председателя на контролния съвет сключи договора с професионалния домоуправител,като последния твърди,че няма нужда от избор на Управителен съвет.В протокола е вписано,че са гласували присъстващите 17 собственика,представляващи 38,3856%и.ч. от общите части,т.е.100%.
В закона пише,че органите за управление са:ОС и УС.
Въпросът ми е:Легитимен ли е професионалния домоуправител и може ли без УС.
Благодаря
Не, не може. Управителят на ЕС е задължителен орган на управление, който представлява ЕС във всички възникващи правоотношения. Така че, ако фирмата е и избрана за да бъде управител на ЕС и на председателя на Контролния съвет му е възложено да сключи договора с фирмата, няма пречки да го подпише, а дружеството да бъде управител на ЕС. Друг е въпросът, че нямате изискуемия кворум за вземане на такова решение, но ако решението не е отменено от съда, то е действащо. Така че вижте внимателно решението на ОС и сключения договор.
Уважаеми, г-н Атанасов,
В жилищна коперация-3 етажа, 9 апартамента, нов собственик на ет.3 /над мен-ет.2/, построи санитарен възел над кухненска ниша с килер. След дълги перипетии /множество жалби и молби, ДНСК, МРРБ, среща с кмета/ най-после видяха незаконното строителство с конст.протокол и толкова; след още перипетии издадаха заповед за премахване; обжалжане, 2 съдебни инстанции и влязло в сила решение за премахване. И пак нищо. Вече 4 години до тук, а разделеният на две апартамент се отдава за туристическо настаняване по ЗТ с категоризация- 3 звезди. Заведахме дело за бездействие с/у общината /в решението на ВАС е цитирано, че производството е по мой сигнал/, но адм.съд с определение го прекрати, по причина, че не съм страна в този процес. Ясно е, че общината няма намерение изобщо да премахва незаконния строеж.
От отговорите във форума струва ми се, че би могло, да се заведе дело по чл.109 ЗС, тъй като е ясно как пречи денонощното тупуркане по стълбите и в апартамента. Интересно защо, и не трябвали общината след този край на делото, да отнеме категоризацията /на незаконния строеж/ и освен това тя не ми отговаря на жалбите, че непосредствените му съседи не сме дали нот. заверено съгласие за упражняване на дейност, както е квалифицирано в ЗТ отдаването на обекти или части от тях за тур. настаняване.
Въпросът ми е, как трябва да се води борбата, при положения, че общината го привилегирова и отказва да спазва законите.
Поздрав, Иван Антонов
За Вас тел: 08990868603
чл. 137 от ЗТуризма във връзка с чл. 129а и чл. 130 – кметът на общината и категоризиращите органи са тези, които прекратяват категоризацията ако са налице предпоставките на чл. 137 Зтуризма : Чл. 137. (1) Категорията на местата за настаняване, заведенията за хранене и развлечения, туристическите хижи, туристическите учебни центрове, туристическите спални и прилежащите към тях заведения за хранене се прекратява:
1. с изтичането на срока на определената категория;
2. (изм. – ДВ, бр. 17 от 2020 г.) по искане на лицето, извършващо дейност в туристическия обект – с подаване на заявлението;
3. при смърт на физическото лице, съответно при прекратяване на юридическото лице, извършващо дейност в туристическия обект;
4. (доп. – ДВ, бр. 37 от 2018 г., в сила от 04.05.2018 г.) ако в тримесечен срок от уведомяването за издаването на категорийната символика на туристическия обект лицето, извършващо дейност в него, не се яви за получаването и, а за сезонните обекти – в едномесечен срок;
5. (изм. – ДВ, бр. 37 от 2018 г., в сила от 04.05.2018 г.) при подаване на заявление-декларация за промяна на категорията на обекта – с получаване на новото удостоверение;
6. при откриване на производство по несъстоятелност или ликвидация на хотелиера или ресторантьора;
7. при промяна на вида на туристическия обект;
8. при реконструкция, основен ремонт или преустройство на туристическия обект по смисъла на Закона за устройство на територията;
9. при повторно нарушение на изискванията за определената категория;
10. (изм. – ДВ, бр. 75 от 2016 г.) при неизпълнение на задълженията по чл. 116, ал. 1 и 6.
(2) (Доп. – ДВ, бр. 17 от 2020 г.) В случаите по ал. 1, т. 2 – 10 категорията на туристическите обекти се прекратява със заповед на съответния категоризиращ орган или на оправомощено от него длъжностно лице.
(3) След прекратяване на категорията на туристически обект издаденото удостоверение се обезсилва. Нова категория на обекта се определя по реда на чл. 129.
(4) Заповедта на категоризиращия орган по ал. 2 подлежи на обжалване по реда на Административнопроцесуалния кодекс. Обжалването на заповедта не спира нейното изпълнение, освен ако съдът постанови друго.
(5) При прекратяване категорията на обекта категоризиращият орган предприема съответни действия за публично оповестяване на прекратяването чрез средствата за масово осведомяване.
Здравейте ,имам апартамент който отдавам под наем само един месец през годината . Плащам си таксата за цяла година ,но има трима руснаци закупили апартаменти ,който отказват да плащат. Нашия домоуправител реши че ще ни вдигне таксите заради това . Има ли право ? Ако се завежда дело срещу тези който не плащат ,от нас всички ли се събират пари за това ?
Здравейте, размера на таксите се определя от ОСЕС – Общото събрание на ЕС, а не от управителя. Освен това, ако имате съответните решения на ОСЕС за определяне на размера на таксите няма пречка за стартиране на съдебни производства, но съдебните разноски се поемат от бюджета на ЕС, а след това можете да претендирате от съда да осъди длъжниците да заплатят и възстановят всички платени от ЕС разноски.
Здравейте,
Предстои ни покупка на жилище в новострояща се сграда, груб строеж, все още няма акт 14. Харесаният от нас апартамент е на 10 етаж. В момента блокът има излят плочи, като при скорошен оглед забелязахме че на съседната сграда е разположена базова станция на мобилен оператор, която се явява точно на същото хоризонтално ниво като избраното от нас жилище. Разстоянието между двете сгради е не повече от 60 м , след допълнително проучване получихме информация че излъчването на този тип антенти е най силно точно по хоризонтала. Т.к. няма никакви обекти които да спират лъчението, се интересуваме кой може да извърши земерване на нивата на различните етажи- това задължение на строителя ли е? Има ли юридическа механизъм по който можем да поискаме премахването на тази антена? Очевадно договорът със съседия блок е бил сключен преди построяване на новата сграда, в такъв случай има ли механизъм собствениците в новата сграда да поискат премахването на антената или провеждане на регуларни замервания от общински/ държавни органи.
Предварително благодаря!
Здравейте, най – често строежът на базовите станции е опорочен, тъй като същите се явяват строеж 3 или 4 категория и следва да бъде учредено право на строеж от съответната ЕС, което става след решение на ОСЕС със 100 процента съгласие, но най – често това изискване се заобикаля със сключване на договор за наем между ЕС и съответния мобилен оператор. Но заинтересованите лица за премахване на незаконните строежи са собствениците от съответната ЕС. Иначе сигналът за незаконен строеж се подава в съответното подразделение на РДНСК. Предлагам Ви една статия по този въпрос : https://www.bnr.bg/vidin/post/100792954 . Съответните подразделения на РЗИ са тези, които са компетентни да извършат замерванията, както и има публичен регистър на монтираните базови станции.
Здравейте, попаднах на вашата страница, и бих искала да се консултурам с вас по въпрос за етажна собственост.
Регистрирани сме по ЗЕС, едно от семействата в нашия вход се кани да продава апартамента си на хора , които не сме съгласни да живят във входа(предполагаме , че са от ромски произход).
Живеем в сравнително нова сграда, в центъра на Шумен, вхосът ни е редовно поддържан .
Имаме ли право да предявим претенции , относно продажбата на апартамента на хора, които не биха се вписали в нашия ритъм на живот, хигиена и т.н.
Благодаря предварително.
Елена Димова
Категорично НЕ! Нямате право да се намесвате в свободната воля между страните за сключване на сделка по покупко – продажба на собствената им вещ.
Здравейте,преди повече от 8 години във входа ни на Общо събрание на ЕС е назначена чистачка с устно определени ѝ задължения,които тя изпълнява безупречно,като влага и огромна количество безвъзмезден труд.В следсвие на качественото изпълнение на задълженията ѝ Общото събрание на ЕС увеличава възнаграждението ѝ без нито едно възражение.Член от избраното ново ръководство на входа, девет месеца по- късно,след личен конфликт с чистачката,без да е изрично упълномощен за подобно действие от ОС на ЕС изисква сключването на нов договор с нови задължения на чистачката,определяйки и цена на договора.Законно ли е това действие или само Общото събрание на ЕС може да наложи такава промяна!
Благодаря !
Здравейте, само ОСЕС може да определя условията при които се сключва и прекратява един договор за поддръжка, освен ако изрично ОСЕС не е делегирало такива правомощия на Управител, на председател на УС, на член на УС или на друго лице.
Здравейте,
Става въпрос за София :
1. Има ли право съседа под нас да монтира спирателни кранове на общи вертикални щрангове в неговия имот с цел упражняване на контрол върху достъпа на течаща вода на етажите над неговият ? Към кого да отнесем исканията за премахването им ?
2, Преди 9 годнии – 2010, след претенции от съседа под нас за теч, сменихме верткален каменинов щранг с нови в банята и тоалетната, както и хоризонталните щрангове, сложихме нови плочки в банята и тоалетната, като съседа под нас, не пожела да смени и до тази година той имаше каменинова тръба.
През Юли 2019, съседа под нас, отново каза, че има теч и че е, заради наш некачествен ремонт отпреди 9г. !!!
Бях подговила да дойдат и да направят заснемане с инфрачервена камера, но съседа, каза, че той ще повика техници.
Не го направи, а тези, които бях ангажирала, вече имаха друга уговорка. Така и не беше установено от къде е влагата по стената на тоолетната под нас. Смених си тоалетната и спирателния кран с нови, за да избегна още претенции, че е от мен.
Съседът беше извикал майстор и очаквах да поема само една част от разходите, само за да не влизам в конфликт ( макар, че не бях съгласна, че проблема, не е от неговата стара и несменена каменинова тръба).
В разходите трябваше да влязат : смяна на вертикален щранг – само в ап. под нас, изграждане на отвора, след ремонта, измазване, боядисване и поправка на окачения му таван – според личните му претенции.
Неприятно бях изненадана, когато въпросният предприемач, повикан от съседа по препоръка и довел майсторите, които направиха ремонта, ми звънна и поиска цялата сума от мен – почти като за щранга на всички апартаменти по вертикал.
Платих я, защото ми бе обяснено да се разбера със съседа, което нямаше как да стане с подобен човек и че работниците не могат да стоят без пари. От тогава нямам начин да си получа разписка за дадените от мен пари, но по-лошото е, че на 5.11.2019 съседа ме заплаши, че ако не си направя ремонта ще ме съди.
Чак тогава разбрах, че стои 6 месеца с недовършения ремонт, за който бях платила аз, а той беше наел въпросният пресприемач и майсторите, доведени от него.
Доведох до знанието на управителя на блока и касиерката положението и те наеха човек да довърши зидането и измазването на отвора след смяната на щранга и това ще се поеме от блока, но допълнително пак аз ще трябва да заплатя, боята и окачения таван и то на цялата тоалетна.
За чия сметка са довършителните дейности, когато има некоректни ремонтни фирми/майстори и съседи ?
3. Съседа под нас има претенции за петно на тавана на негов балкон, според него, получено от пода на нашият балкон, който е открит
и директно се мокри от валежите. Не смятам да го остъклявям, достатъчно натежа с долу-споменатия ремонт.
Юли 2019, направих ремонт : полагане на битумна изолация, замазка с мрежа, цокли, (които оригинално съществуваха) и замазка под теракот и фугиране.
Отново същият съсед ива претенции, че продължава да има влага и му премахна петното от паднала мазилка.
Изпратихме същият майстор, (който бе нает от блока, за довършването на тоалетната му), да погледне балкона и понеже не слязох с него (не разбирам от ремонти ), вече му бяха вменили, че целият техен балкон ще трябва да се ремонтира и то пак от мен.
Управителката на блока, изказа според мен абсурдното мнение, че „тавана на балкона на съседа под мен е моя собственост !!! “
Никъде няма подобен текст в нотариалния ми акт.
Лично мнение : Изглежда, съседа е решил, да му ремонтирам целият негов апартамент, а съм пред пенсия и ми предстои да обновя моя апартамент.
Има ли подобна разпоредба : че „тавана на балкона на съседа под мен е моя собственост !!! “
Как да постъпя, защото, се опасявам от изнудване от страна на съседа,
Благодаря предварително
С няколко думи ще се опитам да Ви отговоря – длъжна сте да преустановите само онези Ваши действия или бездействия, които предизвикват пряка щета на имота на съседа Ви. Това означава, че ако във Вашият апартамент има теч, който прониква надолу към съседа, Вие сте длъжна да го отстраните и да обезщетите съседа си за причинените му реални вреди, но само от този теч. Например имате лоша изолация на банята или в банята Ви тече от някой спирателен кран или пукната тръба. Когато причината е в нарушени общи части на сградата, тръби, канализация и т.н., дори тези тръби да минават през апартамента Ви, ЕС е тази, която следва да се погрижи за този ремонт и да обезщети съседа Ви. Останалото касае само едно непрестанно „изнудване“ за заплащане на суми. Извикайте майстор или експерт, установете къде е причината за теча, ако е от Ваша собственост, вземете мерки, ако е от обща част, ЕС е длъжна да поеме инициативата.
Здравейте, имам офис в офис сграда. Преди да закупя офиса нямаше ЕС, но така или иначе е взето решение да се плащат всички разходи по поддръжка на общи части (не само фонд ремонт, но и всички останали режийни). Това законосъобразно ли е и мога ли да заведа дело срещу това, че неправомерно плащам най-много от всички, предвид че имам най-големи общи части?
Здравейте, нека първо да уточним към кой момент е взето решение за разпределяне на дължимите вноски за плащане на консумативите. Твърдите, че е към момент към който ЕС не е съществувала, което означава, че максимум три имота са били притежание на трима отделни собственика. Кой е свикал и е провел ОСЕС? Чл. 51 ЗУЕС, който определя, че вноските се разпределят по равно между собственици, ползватели и обитатели, е приложим само към жилищните сгради, но не и търговските обекти. При всички случаи сте пропуснали срока по чл. 40 ЗУЕС, в който да искате отмяна на незаконосъобразно решение. Лично аз считам, че разпределшнето на разходите на база притежаваните общи части от сградата е справедливо, защото с оглед на квотите от притежание на общата вещ /общите части/ вие притежавате най – голям дял от тях. В тази връзка и грижата за вещта следва да бъде най – голяма, да заплатите най – големия дял от дължимите суми за поддръжка. В този смисъл е и Закона за собствеността : чл. 41 ЗС : Всеки собственик, съразмерно с дела си в общите части, е длъжен да участвува в разноските, необходими за поддържането или за възстановяването им, и в полезните разноски, за извършване на които е взето решение от общото събрание.
Здравейте. Казуса е следния. Притежавам апартамент в затворен комплекс със седем блока, който при закупуването, беше подписан и 10 годишен договор с външна фирма за управление и поддъжка. Додовора изтече Януари 2019г. и съответно фирмата по подръжка напусна комплекса. Веднага след което, инвеститора на комплекса от когото е закупен апартамента, веднага си направи втора фирма за подръжка, в която е и едноличен собственик. Сам на себе си, си възложи, дейността по поддъжка и събиране на таксите. От новата фирма бяха предложени нови договори с 30% завишение на месечната такса. От комплекса 167 апт. са сключили новия договор и 67 апт. не го сключили. Вмомента инвеститора на комплекса, чрез новата му фирма води дело с мен по чл.61, ал.1 от ЗЗД. За доброволно водене на чужда работа без възлагане. В резултат на което съди мен и 67други собственици, които не сме преподписали новите договори. Като искана в съда сума е за разходи направени от него за:
-Възнаграждения – 8715,06 лв.
-Осигуровки – 1700,40 лв.
-Ел. енергия за 1 бл. – 214,50 лв.
-Районно осветление – 207,37 лв.
-Вода – 2140,75 лв.
-Материялна поддръж – 632,65 лв.
-Работни дрехи – 87,20 лв.
– Канцеларски матер. – 51,00 лв
– Чипове за достъп – 38,00 лв.
– Охрана – 11520 лв.
– Абонам. асанс. – 180, 00 лв.
– Год. тех. прегл. асанс.- 54,00лв.
– Сим карти, асанс. – 60, 00 лв.
– Ремонт и подръжка – 85.00 лв.
-Счетоводни услуги – 900.00 лв.
-Трудова медицина – 168,00 лв.
– Прехвърляне партида – 60,00 лв.
– Куриерски услуги – 158,68 лв.
Общо за три месеца – 26972,61 лв.
Това е при положение, че нямаме 67 апт. подновен договор с новата фирма по поддръжка и съответно, вече текат дела в районен съд за плащане на сумата.
Моля, за Вашия коментар. Как можем да се защитим? Благодаря предварително.
Здравейте, с отговора на исковата молба направете възражение с което оспорвате и не се съгласявате с извършените действия от страна на инвеститора по отношение на поддръжката и управление на имота, като обем, като фактически действия като цена – размер на изискуемите суми и като нужда от извършване на тези дейности, респективно че липсва изрично възлагане от Ваша страна към него за поемане на дейностите по управление и поддръжка. Ако съдът все пак приеме, че тези дейности са във Ваш интерес, /безспорно се дължи все пак поддръжка на имота/, то инвеститорът може да Ви съди само до размера на обогатяването Ви, а не и до пълната заплатена от него сума. С една дума може да Ви осъди само размера с който се е повишила цената на притежаваната от Вас обща част следствие на извършената поддръжка. Но следва да направите и това възражение с отговора на исковата молба. Това е съвсем накратко. За повече подробности ще комуникираме чрез е – майл или телефон
Здравейте!
Управител съм на ЕС в малка сграда на 5 етажа с общо 10 самостоятелни обекта в нея (жилища и ателие). На целия последен етаж е разположено жилище, до което се намира и площадка за достъп до покрива на сградата. Стълбищната клетка на сградата е без прозорци, като само на последния етаж има прозорец, единствена възможност за достъп на свеж въздух. Този прозорец е непосредствено пред площадката за достъп до покрива. Преди няколко години собственика на жилището на последния етаж без съгласието на останалите собственици (изобщо без да ни уведоми) е присъединил площадката към жилището си и я е превърнал в допълнителна стая. Същевременно е заключил и единствения прозорец на стълбищната клетка, в резултат на което не е възможно да се проветрява. Нямаме и достъп до покрива на сградата. Преди няколко години зложелатели на въпросния собственик задействаха взривно устройство в партерния етаж и дима и прахоляка от взрива не можа да се изведе извън сградата (единствения прозорец е залостен), минаха няколко часа, докато се утаи що-годе. При евентуален пожар ситуацията би станала ужасна – хората ще се издушат като мишки в капан. Многократните призиви към нарушителя за връщане на първоначалното състояние са безуспешни, той отказва разговор на тази тема.
Въпросът ми е: Към кого да се обърна за ефективно съдействие, какви документи да подготвя?
Здравейте, на първо място към органите за противопожарна безопасност, които да дойдат на място, да направят оглед и да дадат задължителни предписания към собственика и управителя на ЕС, дори да наложат и санкция на нарушителя. Въз основа на предписанията, свиквате ОСЕС и давате срок на собственика на апартамента на последния етаж за отстраняване на незаконните му строежи и възстановяване на сградата във първоначалния й вид. Ако не го направи, за негова сметка викате майстор, който да разруши загражденията, ако се налага влизане в апартамента му, депозирате съгласно ЗУТ молба до кмета на район или община за осигуряване на достъп до жилището му в определен ден и час, която заповед подлежи на изпълнение с контрол от полицията. Ако изпитате затруднения или собственика се противопостави или имате проблем с противопожарните власти, завеждате иск срещу собственика на основание чл. 109 от Закона за собствеността.
Здравейте,
В кооперацията, в която живея бе взето решение на ОС да се изгради система за контрол на достъп. На общото събрание не бе коментирано на какво основание и по колко броя чипове ще се раздават. След като системата се монтира се раздадоха чипове за достъп спрямо броя живущи в апартамент – така било по закон ми беше казано. Отварям скоба, че чипове са раздадени на съсед с петчленно семейство, от което най-малкия член е дете на 2 години и реално това е дете с придружител. Бях помолила за 3 чипа – тъй като имам майстори и те имат нужда от достъп до сградата, а бих искала да имам един резервен за всеки случай. Беше ми отговорено да си регистрирам майсторите в домовата книга, за да ми бъдат дадени съответния брой чипове, а ако съм си изгубила чипа домоуправителя веднага щял да ми подсигури втори – независимо от часа на денонощието, което е нелепо. Достъпът ми до жилището остава на случайността и на настроенията на домоуправителя. Освен това ми беше съобщено че четецът на чиповете отразявал в системата кой и кога е влизал в сградата и идеята на контрола на достъп била да се знаело кой кога влиза и излиза – това нещо не е дискутирано на общото събрание. Имат ли право да ограничават броя на чиповете на апартамент, които така или иначе заплащам, както и да събират такъв тип информация.
Благодаря Ви предварително!
Здравейте, на първо място съгласно инструкцията и на Агенцията за защита на лични данни съгласно регламента GDPR е администратор на лични данни и тази информация се съхранява и ползва само във връзка със служебните му правомощия. Не ви се отказва достъп до имота Ви, след като не е отказано да Ви се предостави чип. Дали вратата ще се заключва или ще бъде с друг тип система за достъп е еднозначно. В действителност е прав, с оглед на сигурността обитателите се вписват в книгата на собствениците и тъй като разходите за поддръжка и управление на общите части се разпределя по равно между живущите и обитателите, то редно е да се впише техния брой, респективно на тази база да Ви се предостави брой чипове за достъп.
Здравейте, имам закупено жилище в затворен комплекс.
Фирмата за поддръжка сама определи сумите, които ни налага да заплащаме, но част от живущите не сме доволни и не желаем тя да ни управлява комплекса, вкл. и блокчетата и не сме сключили договор, защото смятаме, че е неизгоден и противоречи на законите. Самата фирма привика поотделно всеки собственик и ги принуди да сключат договори / някои със заплахи. други с облекчения в таксите, а трети с измама, че само те не са подписали . Не е проведено ОС нито на отделните блокчета, нито Общо събрание на целия комплекс.
В договорите са определени суми за заплащане, които не са обсъдени с никой от живущите.
Имам два въпроса – Кой определя таксите?
Не трябва ли те да са обсъдени на ОС на ЕС на всеки блок поотделно.
И втори въпрос – Законно ли е собственик на няколко жилища да заплаща част от таксите?
Това не е ли дискриминация спрямо другите, защото по този начин ощетяват останалите съседи като им завишават неправомерно таксите.
Благодаря!