Статут на паркоместата – регулация, претенции. Възможна ли е тяхната продажбата?

Често и нерядко възниква проблема с паркоместата и техният статут. В една от предишните ми публикации бях изяснил подробно аспектите за това, че паркоместата най – често не са обособени като отделни гаражни клетки, а само са маркирани с контури. Въпреки всичко  инвеститорът извършва сделка като продава съответното паркомясто, като от една страна го определя като идеални части, от друга страна пък описва точното му местоположение. Така извършена сделката е нищожна. Няма как да определиш точно къде се намира едно място, което е само идеални части, а не реално обособено и определяемо като граници.

Така ЗУТ /Закона за устройство на територията/ се е опитал да създаде някаква яснота. По – долното кратко изложение  е принципно за  всяко ново строителство, няма значение дали е сграда или комплекс от затворен тип.

За паркоместата в комплексите от „затворен тип“ или изобщо в сгради, които са с режим на етажна собственост инвеститорът е длъжен да осигури паркоместа, като на всеки самостоятелен обект трябва да бъде осигурено отделно паркомясто. Когато става въпрос за статута на паркинга има няколко варианта. Най – важно е да се запознаете с инвестиционния проект, в него  инвеститорът дава първоначалния статут на паркоместата. Съвсем възможно е когато се касае за подземен паркинг, който също може да бъде самостоятелен обект със собствен идентификатор инвеститорът да запази  собствеността му, за да може на по – късен етап той да бъде предмет на отделна сделка. Или с две думи, да бъде изключен от общите части на сградата или от обслужващите комплекса сгради.

Така законът цитиран по – долу дава няколко различни опции :
1. паркинг – гараж със статут на самостоятелен обект в сградата. В тази хипотеза собствениците на паркинга, който е сграда с отделен идентификатор, притежават идеални части от сградата, които представляват и самото паркомясто. Тези идеални части могат да бъдат предмет на разпоредителна сделка. Важно е да се отбележи, че  се продават идеални части изобщо от цялата сграда, а не конкретно  паркомястото. И когато купувачът закупува примерно 30/100 идеални части това означава идеални части от стените, тавана, пода на сградата. Новият собственик или собственикът по принцип не бива да се заблуждава, че закупувайки идеални части може да има претенции към конкретно паркомясто. Няма пречка обаче помежду си собствениците да извършат разпределение на местата, по отношение кое място ще се ползва за паркинг и от кого.
2. паркинг – гараж със статут на обща част в сградата. В тази хипотеза самият паркинг е обща част към сградата в режим на етажна собственост. Което означава, че те не могат да бъдат предмет на сделка, а принадлежат като обща част към всеки един самостоятелен обект.  В тази хипотеза тези паркоместа подлежат на регулация от страна на ОС на ЕС, която може да вземе решение за режим и начин на ползване и ползватели.
3. отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата. В тази хипотеза в нотариалния акт се паркомястото се вписва като прилежаща част към самостоятелния обект като избеното или таванското помещение. Има статут на принадлежност. За това място вече може да се претендират собственически права, които да бъдат противопоставени на всеки, който има претенции. 

Чл. 37. (1) ЗУТ Сградите на основното застрояване се изграждат съобразно предназначението на урегулираните поземлени имоти, определено в подробен устройствен план.
(2) Сградите на основното застрояване по предназначение са жилищни, производствени, курортни, вилни, обществено-обслужващи и други, както и сгради със смесено предназначение.
(3) В сградите със смесено предназначение помещенията и обектите за нежилищни нужди, свързани с масов достъп на външни лица, се разполагат под жилищните обекти.
(4) (Нова – ДВ, бр. 101 от 2015 г.) В сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект във:
1. паркинг – гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или
2. паркинг – гараж със статут на обща част в сградата, или
3. отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.

24 thoughts on “Статут на паркоместата – регулация, претенции. Възможна ли е тяхната продажбата?”

  1. Паркоместа продадени от инвеститора , в дворното място на кооперацията и на тротоара даже , имат ли правен статут.изповядана е сделка от нотриус , заедно с покупката на жилището?преди наличие на ес !

    1. Абсолютно, даже е препоръчително още към момента на одобрения архитектурен проект да бъде разрешен въпроса със статута на паркоместата, особено в комплексите от затворен тип. ОС на ЕС може да вземе решение с което да определи режима на паркоместата, ако инвеститорът преди това не е неправил необходимото за да осигури паркомясто за всеки самостоятелен обект.

  2. Подземен паркинг с отделен вход за достъп, в който има гаражи и парко места. Гаражите са указани в нотариалния акт под коя секция (вход) се намират и какъв процент от идеалните части имат. Решение на събранието на входа, изисква и подземните гаражи да плащат пари за ремонти, като те не извършват ремонт в подземния паркинг. Как и къде се определя статута на гаража, защото така собственика веднъж плаща на секцията тъй като има % от идеалните части и отделно за поддръжка на паркинга?

    1. Чл. 37 Закон за устройство на територията . (1) Сградите на основното застрояване се изграждат съобразно предназначението на урегулираните поземлени имоти, определено в подробен устройствен план.
      (2) Сградите на основното застрояване по предназначение са жилищни, производствени, курортни, вилни, обществено-обслужващи и други, както и сгради със смесено предназначение.
      (3) В сградите със смесено предназначение помещенията и обектите за нежилищни нужди, свързани с масов достъп на външни лица, се разполагат под жилищните обекти.
      (4) (Нова – ДВ, бр. 101 от 2015 г.) В сграда в режим на етажна собственост необходимите места за паркиране се осигуряват с инвестиционния проект във:
      1. паркинг – гараж със статут на самостоятелен обект в сградата, или
      2. паркинг – гараж със статут на обща част в сградата, или
      3. отделни места за паркиране със статут на принадлежност към съответните самостоятелни обекти в сградата.

      Вижте как са определени процентите от общите части на сградата в таблицата на оценителя към инвестиционния проект на сградата. Ако процента на всички самостоятелни обекти, включително и гаражите е равен на сто, тогава не се учудвайте, че и собствениците на гаражи плащат за ремонт на общите части на сградата. Ако гаражите като самостоятелни обекти притежават процент идеални части от общите части на ЦЯЛАТА СГРАДА, в такъв случай съвсем правилно независимо, че са в отделно помещение, предполагам с отделен идентификатор, с отделен достъп, е определена сума за ремонт на общите части на сградата. Ако паркинга съществува технически самостоятелно от сградата, ако общите части на паркинга могат да бъдат отделени от общите части на сградата, ако има и отделен достъп – вход, би следвало като опция собствениците на гаражи да го отделят като отделна етажна собственост, да преизчислят процентите от общите части само на помещението на паркинга като ги приравнят на сто. В тази хипотеза новосформираната ЕС може да взима решение за поддръжка и ремонт само на паркинга, без да участва в разходите на останалата част от сградата.

  3. Нова жилищна сграда, която има гараж в подземния етаж с над 40бр. паркоместа в хипотезата на чл.37, ал.4, т.3 от ЗУТ. Самостоятелният обект е „гаража“, всеки има част от право на собственост в него т.е. собствениците по нотариален акт на паркоместата са съсобственици на гараж.
    – Следва ли тези собственици на паркоместа да участват в Общото събрание на ЕС или се прави отделно Общо събрание за съсобствениците на гаража?
    – Повечето от собствениците на апартаменти в сградата, имат и паркоместа. Трябва ли дялът им в ОС на ЕС да се увеличи като се добавят и паркоместата, които притежават?

    1. Гаражна клетка като самостоятелен обект с идентификатор, или паркомясто като идеална част от гаража – има значение. Ако гаражът има отделен вход и са гаражни клетки с идентификатор – следва да се отдели като отделна ЕС съгласно ЗУЕС. Ако гаражът е отделен самостоятелен обект с идентификатор, а паркоместата са идеални части от него, следва да се управлява като съсосбтвена вещ по ЗС. На вторият въпрос мога да Ви отговоря едва когато имам информация за статута на гаража, какво представлява, има ли отделен вход, отделно помещение ли е, има ли идентификатор и т.н.

  4. Става въпрос за нова жилищна сграда в затворен комплекс и проблемът е следният – някои си, решава да си постави стопер до трафопост на енергото, без да има документ за тази част (според мен е общинска), към кой трябва да се обърна, за да се провери дали не е присвоено чуждо (общинско) място и какво е Вашето мнение? Благодаря!

  5. Здравейте, какво мислите за следния казус: нова сграда, регистрирана ЕС, копае се за изграждане на Топлопреносна мрежа. Налага се осигуряване на достъп до гараж (а може би и да се поизкопае в него)-самостоятелен обект, собственост на лице, което няма апартамент в сградата и съответно не се интересува от ТЕЦ-а. Собственикът отказва достъп и съдействие, иска сума пари, още не е решил каква, но бави всички. Според Вас има ли основание да иска пари и да извива ръцете на живущите и ако има основание, то кой следва да плати при положение че копае Топлофикация….Благодаря на отзовалите се.

    1. Ако се касае за топлопреносната мрежа, която е собственост на ТЕЦ- а, последният е длъжен да обезщети собственикът на гаража ако му причинява вреди. Ако вредите бъдат възстановени или гаражът се приведе във вида в който е към момента на стартиране на СМР – тата във връзка с изграждане на мрежата.

  6. Здравейте !
    Към нашата жилищна сграда в режим на етажна собственост със 7 апартамента са построени 4бр. гаража и 3 бр. паркоместа се предвидени в двора. С покупката на апартамента са продадени и идеални части от двора. Подхода за 2бр. гаражи става откъм двора на който има метална врата с ключ.
    Инвеститора е предал ключ за вратата на собствениците на гаражи,на останалите собственици на апартаменти не дава ключ. Какво може да се направи в случая за да се ползват предвидените в прокта паркоместа в двора?

    1. Да решите въпроса с решение на ОСЕС, с което да регламентирате достъпа до паркоместата в двора, след което да смените бравата на входната врата и всички собственици да се снабдят с ключове.
      Чл. 43 Закон за устройство на територията (1) (Изм. – ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) За нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот.
      (2) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. – ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) Изключения от разпоредбата по ал. 1 се допускат от органа, който следва да издаде разрешението за строеж, когато нормативно необходимите гаражи и места за паркиране не могат да бъдат осигурени в границите на урегулирания поземлен имот поради технически или нормативни причини, като: размери и/или наклон на урегулирания поземлен имот, хидрогеоложки условия, санитарно-охранителни зони и други при условия, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1.
      (3) (Изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., отм. – ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г., нова – ДВ, бр. 101 от 2015 г.) Когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда – етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъда осигурени и в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение.

  7. Здравейте и имаме следния казус,имаме подземен гараж с отделен вход отделна сграда , но комшийте ни паркират на тавана на подземния гараж ,имат ли право ?

    1. Лично според мен нямат право, защото покривът на гаража е част от самостоятелния обект, който притежавате /гараж/ и по този начин Ви се накърнява правото на собственост и правото да ползвате притежавания от Вас имот. Практиката е противоречива в това отношение, но това е моето становище.

  8. Здравейте !
    1.Въпрос: В края на 2015г. След двегодишни разгорещени
    спорове относно поставени врати пред вратите в края на
    много дълги коридори където има апартаменти – усвоена е част
    от коридора от собственика на апартамента – нещо като антре..
    Тази част е усвоена със знанието на инвеститора на Кооперацията,
    от който е купен и апартамента и то много преди времето на „Първото
    общо събрание на собствениците” и понеже има направени и инвестиции
    от тези собственици но и УОЧ – усвоили общи части след 2г спор се
    стигна до решение на ОС : Една усвоена част независимо колко е голяма се таксува с такса 1 обитател – прието на 100% съгласие. Така бе 1 година, после таксата на обитател падна защото дойдоха и повече хора да живеят … падна и таксата събирана за УОЧ. И така още 2.5г. нещата вървяха добре … сега на събрание е прието да се увеличи таксата на УОЧ , но таксата са обитател на апартамент не е увеличена. На практика отпада регламента за формирате на такса УОЧ и на следващо събрание тя може да бъде увеличена още и още и още … Това законно ли е ! Имат ли право тези хора да откажат плащането на разликата, тоест самото увеличение – заради нарушаване на регламента.
    2.Въпрос: Към блока има построен гараж с 15-20 парко места (клетки) с подземен и отделен вход, те към общите части на блока ли спадат. Един домоуправител ли администрира и двете собствености – жилище и парко място. Парко местата трябва ле да заплащат отделно на платения домоуправител. Парко местата не трябва ли да са друго „Общо събрание” и входа да не се занимава с тях … ако обаче са част от целия блок, защото имат общи стени и основи – трябва ли да заплащат ФРО ? Кой трябва да плати за ремонт на гаражната врата например ?
    3.Въпрос: Ако някакъв отчет за направени разходи е публикуван на електронните пощи на живущите 2 седмици след ОС, то това прави ли го легитимен, защото не може да се обсъжда дали разходите са правилни например. Ревизията на входа задължителна ли е и на колко време се прави и от кой ?
    Благодаря ви ! Знам че има ЗУЕС но там е много не ясно, а едни хора, които са избрани в УС на входа явно похапват от общите пари и макар да се събират огромно количество пари – потъват в безсмислени проекти като „кашпи поставени пред блока на тротоара”, за който се плаща и за поливач дори !

    1. На първия въпрос : по принцип когато имате усвояване на общи части, за да се регламентира и да бъде законно, следва да се приложи разпоредбата на чл. 185 ал. 2 ЗУТ : (2) В случаите извън тези по ал. 1 се изисква решение на общото събрание на собствениците, взето по установения ред, и изрично писмено съгласие на всички собственици – непосредствени съседи на обекта, а когато се завземат общи части – съгласието на всички собственици, изразено с нотариална заверка на подписите. Което ще рече, че освен решение на ОСЕС за завземане на общи части е необходимо и нотариално съгласие на всички собственици. Иначе всеки един собственик може да предяви претенция с иск по чл 109 от Закона за собствеността.
      На втория въпрос : най – вероятно гаражът отдолу е отделен имот и с отделен идентификатор и е в съсобственост само на собствениците на паркоместата, което означава че би следвало да се управлява и поддържа от тези собственици извън ЕС на блока. Обикновено така се практикува в тези случаи.
      На третия въпрос : Ако е поместен отчетът две седмици след ОСЕС означава че следва да се дискутира на следващото ОСЕС. Ревизия се прави от контролъора или от лица, които са определени от ОСЕС най – малко веднъж годишно – чл. 24 ал. 5 ЗУЕС (5) (Доп. – ДВ, бр. 57 от 2011 г.) Контролният съвет (контрольорът) извършва проверка на касата най-малко веднъж годишно и представя на общото събрание доклад за резултатите от нея. Когато етажната собственост няма контролен съвет (контрольор), общото събрание определя измежду собствениците и ползвателите лица, които да извършат проверката и да отчетат резултатите от нея.

  9. Имам 3/4 дворно място.Върху него има два гаража.Но собствениците на гаражите не паркират в тях а извън тях в моето дворно място.Гаражите им са пълни с буклуци. какво мога да направя.Направих им забележка и нищо.

    1. Препоръчвам Ви да заведете иск срещу тях по чл. 109 Закона за собствеността за преустановяване на всички действия, които Ви пречат да ползвате вашата собственост.

  10. Един от двама собственика съм, на половината парцел от 500 кв.м.в строеж,в центъра на София.Инвеститор съм и на половината инвестиционен проект.В обещетението ми по предварителния договор имам 2 надземни паркоместа,които са в празната част на двора, на кота 0 ,едно до друго, но не са вписани в Нотариалния акт за учредяване право на строеж срещу построяване на недвижими имоти и обещеняване .Вписани са само в Предварителния Договор,но не и в Нотариалния акт за учредяване,в който са вписани нотариалните актове с подземните гаражи и подземните паркоместа,но не и надземните паркоместа. Възможно ли е тези надземни парко места да се впишат към обещетените вече жилища ,за да имат стойност и да са законни. Как да постъпим в нашия случай.

    1. Предлагам Ви да направите консултация с нотариус, но според мен няма пречка ако са пропуснати да бъдат включени надземните паркоместа в нотариалния ви акт да бъде извършена поправка на нотариалния акт или с нова нотариална сделка. Но пак Ви препоръчвам да го обсъдите с нотариус.

  11. Как стоят нещата в случай, че само част от притежаващите жилища, собственици в сграда в режим на етажна собственост, ползват двора, защото по проект е възможен ограничен брой гаражи и пространството е достатъчно единствено за навлизане и маневриране на автомобилите до тези гаражи. Всички гаражи имат изчислен процент от идеалните части на сградата. Друга функция „дворът“ не притежава и не е използван за нищо друго в последните 49 години от учредяването на етажната собственост. Паркирането дори само на още един автомобил в „двора“ би пречил на останалите да имат достъп до гаражите си. Но всички притежатели на апартаменти в сградата вкл. и тези, които не притежават гараж, имат идеални части от „дворното“ място. Тогава кой може да го ползва и най-вече кой трябва да се грижи финансово за подръжката на това „дворно място“? Какви са правата и задълженията на онези от съсобствениците, които нямат гараж в „дворното“ място и очевидно не могат да го ползват ?

    1. Всичко зависи от решението на ОСЕС. Дворът е обща част за етажните собственици съгласно чл. 38 Закона за собствеността и поддръжката му и управлението му следва да се поема от всички собственици. Но ОСЕС може да вземе решение за контролиран достъп до двора по отношение на автомобилите, в смисъл да се постави бариера или друг начин за контролиран достъп и по този начин да се даде възможност само на собствениците на гаражи да гарират автомобилите си в двора, като това се запише подробно в решението на ОСЕС. За останалите собственици без гаражи остава обикновения достъп до апартаментите си и двора без възможност да влизат с автомобили.

  12. Здравейте, бих искала да се посъветвам с вас относно обичайният статут на външни паркоместа с комплекс от затворен тип. През последните две години, живущите в комплекса имахме право да използваме определените места за паркиране на територията на комплекса, като в правилника на вътрешния ред гласи изрично : „Движение и паркиране на автомобили се разрешава единствено на специално обозначените за това места“. С течение на времето се обяви че част от местата за паркиране са отдадени под наем/продадени на част от собствениците на апартаменти в сградата на територията на комплекса. Достъпът на останалите живущи стана ограничен за тези места, но все още имаше свободни места които можехме да ползваме. Наскоро разбрахме обаче че предстои достъпът да се ограничи и до всички останали места. Те вече са с поставени табели с номера. Очакваме те да бъдат предложени за отдаване под наем/продажба за желаещите да могат да паркират автомобилите си в комплекса където са собственици на апартаменти. Въпросите , които искам да ви задам са два: 1. Собствениците на комплекса длъжни ли са да предоставят поне едно паркомясто на всеки закупен имот (апартамент) и имат ли основание да изискват допълнително заплащане, специална договореност за да може собствениците необезпокоявано да използват местата за паркираме. 2. При отказ собствениците да заплащат каквато и да е допълнителна такса за ограничените места и при липса на каквито и да е било други обособени за свободно паркиране. Могат ли собствениците на комплекса да ограничат достъп с автомобил до него/ да наложат глоба или друго наказание?
    Благодаря Ви предварително за времето и съветът Ви.

    1. Паркоместата, независимо дали са в комплекс от затворен тип или не нямат статут на РЕАЛНО ОБОСОБЕНИ ИМОТИ, в смисъл няма как да се определят граници на паркоместата и инвеститорът да Ви продаде точно определено паркомясто. Обикновено се продават идеални части от имота, но се наименоват паркомясто 1,2,3,4 и т.н. Идеални части от имота означава, че всеки притежаващ такава част няма точно определено място, а хипотетично всяко място би могло да бъде негово. В този смисъл собствениците на „паркоместата“ са съпритежатели. В действителност инвеститорът съгласно ЗУТ трябва да осигури места за паркиране за всеки самостоятелен обект по едно. В тази хипотеза ЕС трябва с решение на ОСЕС или на съвместно ОС, когато се касае за комплекс от затворен тип да определи при какви условия и какъв ще е режимът на паркиране. Чл. 43 ЗУТ (1) (Изм. – ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) За нови сгради необходимите гаражи и места за паркиране задължително се осигуряват в границите на урегулирания поземлен имот.
      (2) (Изм. и доп. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., изм. – ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г.) Изключения от разпоредбата по ал. 1 се допускат от органа, който следва да издаде разрешението за строеж, когато нормативно необходимите гаражи и места за паркиране не могат да бъдат осигурени в границите на урегулирания поземлен имот поради технически или нормативни причини, като: размери и/или наклон на урегулирания поземлен имот, хидрогеоложки условия, санитарно-охранителни зони и други при условия, определени в наредбата по чл. 13, ал. 1.
      (3) (Изм. – ДВ, бр. 65 от 2003 г., отм. – ДВ, бр. 82 от 2012 г., в сила от 26.11.2012 г., нова – ДВ, бр. 101 от 2015 г.) Когато урегулираният поземлен имот е обща част към сграда – етажна собственост, необходимите места за паркиране могат да бъда осигурени и в свободната дворна площ чрез разпределяне на ползването на част от дворното място от общото събрание на етажните собственици при спазване на нормативите за минималната задължително озеленена дворна площ. Когато земята, върху която е изградена жилищната сграда, не е със статут на обща част по чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността, паркирането се осигурява чрез разпределяне на ползването върху тази част от свободната дворна площ, която не е необходима за ползването на сградата по предназначение.

Вашият отговор на Донка Отказ

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *