Примерен план за изграждане на управление на комплекс, който е построен върху няколко ПИ, като собствеността на терена е на трети лица

Нерядка е хипотезата, в която жилищен комплекс от „затворен тип” привидно изглежда като такъв, но неговото техническо, архитектурно и правно изпълнение е извън дефиницията на ЗУЕС. Един от тези комплекси представлява блокчета с няколко входа построен върху няколко ПИ, с обща ограда, и с един – единствен достъп с денонощна охрана. Такъв комплекс не е жилищен комплекс от „затворен тип”.

Какво следва да се направи, за да се подсигури управлението на етажните собствености и в цялостност на комплекса.

На първо място всеки един от входовете следва да бъде регистриран като отделна етажна собственост, за да бъде обособен като отделен правен субект, който самостоятелно и в цялост с останалите да взима управленчески решения.

 

След това трябва да бъде изградена конструкция за управление на няколко нива. Аз предлагам следният алгоритъм.

 

  1. ДОГОВОРИ ЗА УПРАВЛЕНИЕ И ПОДДРЪЖКА НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ.

По отношение на управлението на отделната етажната собственост и на междублоковите пространства в комплекса същите  трябва да се уредят с  договори за управление, одобрени от Съвместно общо събрание на етажните собствености и задължителни за всяка една от ЕС. В договорите систематично се уреждат правата и задълженията на двете страни : фирмата за поддръжка и управление и отделната етажна собственост. Определят се типичните облигационни отношения, както и дължимите суми за поддръжката и управлението както на общите части на сградата на ЕС, така и на междублоковите пространства. Прави се уточнение, че общите части на сградата, включва и прилежащите към сградата на ЕС зони. В договорите се урежда и делегацията върху дружеството за поддръжка на общите части на етажните собствености и комплекса  за събиране на дължимите суми, включително и по съдебен и извънсъдебен ред, както за поддръжката на ЕС, така и за поддръжката на комплекса. В договорите може да се договори неустойка за неизпълнението на задълженията на етажните собственици и то най – вече на задължението им за плащане, като мястото на санкцията според мен е по – удачно да бъде и  в Правилника  като неразделна част от договора. Санкция като неустойка може да бъде уговорена и за неизпълнение на задълженията на живущите за спазване на правилника на комплекса, като нейното място според мен също е най – удачно да бъде в общите условия към договорите. Още повече, че неустойката може да бъде уговорена само и единствено в договора. Дружеството трябва да бъде оправомощено с договора, респективно с решение на ОС на ЕС да добавя тези суми към дължимите месечни такси, както и да ги събира по принудителен ред. Тъй като терена не е обща част, няма как да се препрати към административно – наказателната част на ЗУЕС.  Наказанията могат да се договорят за нарушаване  на приетия правилник за реда и управлението на  комплекса и сградите.

 

 

  1. ПРАВИЛНИК ЗА ВЪТРЕШНИЯ РЕД НА ЕТАЖНАТА СОБСТВЕНОСТ

 

Правилникът за вътрешния ред на етажната собственост съдържа правила за реда и управлението на отделната етажна собственост. Тези правила са приоритетни само и единствено за етажните собственици на отделното блокче и нямат отношение към правилника за управление и реда на терена. Правилата за вътрешния ред на ЕС имат за цел да урегулират отношенията между живущите във входа и естествено фирмата за управление няма как да се намеси в тази автономия. Санкциите за неизпълнение на правилника за вътрешния ред на ЕС са конкретизирани в ЗУЕС и систематичното им място е именно в административно – наказателната част на правилника за управление на ЕС.

 

 

  1. ПРАВИЛНИК ЗА РЕДА И УПРАВЛЕНИЕТО НА КОМПЛЕКСА.

В условията на разделност на собствеността на терена на  жилищния комплекс със собствеността върху самостоятелните обекти и сградите, построени  върху терена възниква една нова фигура, която  се доближава до комплекс в условията на комплексно жилищно строителство. Поради функционалните му различия с жилищните комплекси от „затворен тип” управлението следва да бъде също принципно различно, за да задоволи потребностите на живущите в комплекса.

В  тази хипотеза сградите, които самостоятелно могат да бъдат в режим на  етажна собственост  следва да сформират такава, като се регистрират като правни субекти с режим на управление : Общо събрание и Управител /Управителен съвет.   Необходимостта от цялостно управление на комплекса изисква и централизирано управление що се касае до вземането на управленчески решения, които да обхванат както  дефиниране на формата на комплекса, така и структурата на управление, начина и обхвата  на управление, както и възлагането и граници на възлагане, когато това е необходимо.

В тази връзка следва да се обособи управленчески орган, който йерархически да стои над ОС на ЕС на отделните ЕС.  Като такъв може да се свиква периодично Съвместно общо събрание на етажните собствености  в което  да вземат участие управителите на всички ЕС в комплекса. На тях ще им бъде делегирано правото да вземат решения, които касаят конститутивни въпроси,  разграничаващи се от обикновеното управление на отделните ЕС, които в това отношение запазват относителна самостоятелност, но само по отношение на въпроси, които касаят управлението на  общите им части на отделните сгради. Във всички останали случаи  се свиква  съвместно  общо събрание и взима решение :  за приемане на правила за ред и управление на  прилежащите зони в комплекса, режим на достъп, бюджет, унифицирани правила за управление и поддръжка на сградите,   сключване на договор за възлагане на поддръжка на  дружество, както и приемане на унифициран образец на договора за всички ЕС. Съвместното общо събрание  следва да има правомощия, които да гарантират сигурност и стабилност на управлението, които са дефицит при съвременната уредба на жилищните комплекси от „затворен тип”. Затова тези правила и правомощия трябва да бъдат приети на Съвместно общо събрание, което да гарантира водещия му статут по отношение на водещи въпроси, касаещи цялостното управление на комплекса.

Теренът на комплекса, който е собственост на трети лица, не е обща част за етажните собственици съгласно ЗУЕС или ЗС. Общи части са обаче прилежащите зони към всяка една от сградите на етажните собствености, чийто статут и предназначение е нормалното ползване на сградата от етажните собственици. Именно по отношение на прилежащите зони етажните собственици имат право да взимат решение и те са обединяващото звено, което създава цялостност на комплекса.   Правилата за реда и управлението на терена на  комплекса следва да бъдат изготвени и предложени от собствениците или представляващото дружество, след което одобрени и приети от етажните собственици на съвместно общо събрание на етажните собственици. В правилника могат да бъдат сформирани няколко раздела, включително и правила за достъпът и санкциониране на лицата, които не са живущи в комплекса, но нарушават правилата и реда. Спрямо тях може да се предприеме, в случай на видима агресия, хулиганско поведение или действия нарушаващи правата на живущите мерки съгласно закона за частната охранителна дейност, да се уведоми полицията и др. мерки.

Относно редът на движение на автомобилите в комплекса : на първо място следва да се уреди достъпът на МПС – та в зоната на комплекса. Приоритетни са живущите, като движението, спирането и паркирането не бива да пречи на нормалното функциониране на комплекса. Чужди МПС -та следва да се допускат и да паркират в комплекса само ако е необходимо за товаро – разтоварна дейност,  служебно пребиваващи или пък са гости на живущите. В последният случай живущият трябва да подсигури собственото си място, като автомобилите не следва да се паркират така че да пречат или затрудняват движението на останалите. Ако нарушителят е установен гост на живущ нарушението може да рефлектира като парична  санкция срещу последния. Ако лицето е непознато в такъв случай автомобилът може да бъде репатриран, или санкциониран по друг начин. За редът и правилата за движение на МПС – тата и за паркирането следва да се прилагат правилата за ЗДП и Правилника за приложението му.

Относно правилата за живущите : собственици, ползватели и обитатели,  спрямо тях следва да бъдат установени норми на ред и ползване в зоната на комплекса. Нарушенията се констатират по ред, установен в самия Правилник. В това отношение  се делегира от страна на етажните собственици необходимите правомощия към дружеството за управление и поддръжка. Санкциите са скрепени с договорната отговорност, заложена в договорите за управление и поддръжка, която включва задължение към етажните собственици и живущите да спазват установения правилник. Неспазването му както споменах следва да се санкционира с договорената в договорите за управление у поддръжка договорна неустойка.

Разбира се, Правилникът за управление, реда и поддръжката на комплекса е задължителен, както за собствениците, наемателите и ползвателите в сградите – етажни собствености, така и за собствениците, наемателите и ползвателите в сградите на индивидуалните собственици.

 

За да бъдат обвързани живущите в комплекса със задълженията е необходима  връзка между договорът за управление и поддръжка, сключен с ЕС – и и Правилниците  за поддръжка и управление на ЕС и комплекса. Което от своя страна означава, че  за управлението на ЕС и комплекса е достатъчен и един договор за управление и поддръжка, сключен с всяка една от етажните собствености, подписан от управителя на ЕС, а за индивидуалните собственици на сгради, лично с тях. Управителите на ЕС са длъжни да сключат одобрения договор  за управление, като отказът да бъде подписан и сключен, след като има решение на всяка една от етажните собствености, а след това и на Общо събрание на етажната собственост, с което същият е особрен,  няма да рефлектира върху неговата действителност.

 

 

 

 

 

4 thoughts on “Примерен план за изграждане на управление на комплекс, който е построен върху няколко ПИ, като собствеността на терена е на трети лица”

  1. Здравейте!

    „На първо място всеки един от входовете следва да бъде регистриран като отделна етажна собственост, за да бъде обособен като отделен правен субект, който самостоятелно и в цялост с останалите да взима управленчески решения“

    Нужно ли е да се регистрира в общината всеки един от входовете като отделна етажна собственост ?

    1. Да, след като всеки един от входовете е обособен като отделна ЕС е необходимо да бъде регистриран /заявена като ЕС/ в Общината, в регистъра на ЕС. Това няма да промени обстоятелството, че вече имате отделна ЕС, но е необходимо с оглед на попълване на данните в регистъра на Общината.

  2. Здравейте, живея в комплекс, построен върху два поземлени имота. На съвместно общо събрание одобрихме оферта за озеленяване и охрана на междублоковите площи. Въпросът ми е отделен договор ли трябва да сключим или тези условия могат да бъдат упоменати в договорите с всяка отделна етажна собственост, тъй като предстои сключване и за поддръжката на отделните сгради – ЕС, т.е. да включим и прилежащите към сградата площи.

    1. Аз смятам, че следва да подпишете отделен договор, като вариантите са : или съвместното общо събрание излъчва представител, който да подпише договора, или пък договорът се сключва между фирмата – доставчик на услугата и представителите /управителите/ на отделните етажни собствености.

Вашият коментар

Вашият имейл адрес няма да бъде публикуван. Задължителните полета са отбелязани с *